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江西最大開發商赴港IPO

新力或成首家從江西走出的上市房企

?■中國江西網/江西頭條新聞客戶端記者王樊/文

?起步于南昌、后將總部遷往上海的房企新力正式赴港IPO。近日,港交所披露新力控股(集團)有限公司招股書。如新力控股最終成功上市,新力或將成為首家從江西走出的上市房企。

?近三年凈利潤連續翻番

?招股書顯示,新力主營業務住宅物業開發在過去數年快速增長,在江西省的市場中居領先地位。

?新力控股2016~2018年分別錄得凈利潤1.31億元、2.78億元及5.55億元,復合年增長率約為105.9%,幾乎達到了年年翻番的程度,甚至小幅跑贏同期收益增長率。

?同期,新力控股分別錄得收益22.23億元、52.41億元及84.15億元,復合年增長率約為94.6%。物業銷售收入是其最主要的收入來源,分別錄得22.08億元、52.31億元及83.89億元,約占同年總收益的99.3%、99.8%及99.7%。

?招股書中還援引戴德梁行報告稱,就2018年住宅物業的簽約銷售總額而言,新力位居江西省房地產開發商之首。另有房產數據榜單顯示,2018年新力在江西地區的銷售額達到了539億元,占總銷售額的59%。

?公開信息顯示,新力發軔于南昌,張園林于2010年創辦了江西新力置地。此后,新力推出位于南昌經開區的首個項目新力帝泊灣,并以綠化和物業聞名于江西地產圈。

?至今,江西仍是新力的大本營,其在贛合計持有項目55個,土地儲備約778.11萬平米,占總土地儲備的52.6%。招股書中的一句話也指出其過于依賴單一地區的潛在風險:“公司的大部分收益均來自江西省,因而江西省經濟狀況的任何顯著下滑均可能對我們的經營業績、財務狀況及業務前景造成重大不利影響。”

?凈資產負債比率攀至240%

?從土地儲備來看,新力的擴張腳步并未停下。截至2019年3月31日,新力共計擁有101個處于不同發展階段的物業項目。5月23日,成都公共資源交易服務中心出讓雙流區一塊29.69畝純住宅用地,起拍價8400元/㎡,經過96輪叫價,由成都新力力創以13600元/㎡競得,溢價率61.9%,該樓面成交價也刷新了雙流區記錄。

?伴隨著擴張,資金承壓亦如影隨行。招股書顯示,2016~2018年,新力控股的資產總額分別為200.2億元、488億元及776億元;凈資產分別為28億元、45.95億元以及50.6億元。與此同時,截至上述三年末,新力控股的借款總額(包括計息銀行及其他借款以及公司債券)分別約為64.38億元、166.76億元、221億元。

?按截至有關年度末的借款總額減現金及銀行結余除以權益總額計算,新力控股的凈資本負債比率在2017年度達到高點,約270%,然后小幅下降至2018年度約240%。

?對此,招股書解釋稱,凈資本負債比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍,原因在于同年銀行及其他借款增加;而凈資本負債比率由2017年的2.7倍減少至2018年的2.4倍,原因是新力控股在2018年完成及交付了更多的物業使得現金流量增加。

?或成首家從江西走出的上市房企

?公開信息顯示,2016年,新力走出江西,項目涉足蘇州、惠州、武漢等城市;2017年,其將總部遷至上海;如今,啟動港股IPO。創始人張園林也是新力的控股股東,在創辦新力之前,他曾任職于江西省第五建設集團有限公司。

?從去年至今,包括正榮地產、美的置業、弘陽地產、大發地產在內的一大批內地房企紛紛赴港上市。業內人士分析,新力控股有望“跟上步伐”,如進展順利,將于年內登陸港交所,預計2020年初完成上市。

?如今,房企競爭愈發激烈,行業集中度不斷上升,國內千億房企數量已經達到了25家。雖然還未躋身“千億俱樂部”,但從江西走出的新力亦需面對日益激烈的市場環境。

“上市對房企降低融資成本、拓寬融資渠道都有明顯的好處”,一位券商人士指出,房企擴大規模、拿項目、買地都需要錢,此次若能成功上市,股權融資將助新力獲得一筆便宜的“長錢”,對能提供更多的“糧草”用于規模擴張。

?值得一提的是,江西房產開發企業登陸資本市場者并不多見,尚無一家在A股上市,目前僅有一家中大股份掛牌新三板。新力控股雖系注冊于開曼群島的有限公司,但如成功在港上市,亦有望成為首家從江西走出的上市房企。

?專 家

?上市體現了中小房企崛起之道

“從樓市表現看來,今年大趨勢上,交易市場不會太悲觀,房企依然有機會提振銷售業績。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,面對相對“溫和”的市場環境,房地產企業要更加關注融資和盈利的把控。

“新力上市進一步體現了中小房企崛起之道。”嚴躍進表示,首先是對國內房地產開發業務保持信心、對區域市場投資落實高周轉模式、積極融資迎接擴張機遇期。

“很多中小房企這兩年都認為房地產業務不好做,很多都在轉型,但是堅守的企業這兩年反而崛起了。從實際情況看,此類企業未來成長性依然很高,即抓住了城鎮化發展的機會。”嚴躍進分析,在區域市場發展方面,新力無疑是受到江西市場崛起的影響。這兩年包括江西和安徽等省份表現都不錯,相關地產企業銷售業績大幅上升,進而形成了較好的投資機會和投資潛力。

“從融資層面看,通過融資可以助推項目擴張,值得肯定。”嚴躍進分析,需要注意的是,這兩年上市的房企負債數據總體是比較高的,相關房企需要把控資金風險,進而形成更好的投資前景和風控體系。

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